Купить не нужный дом, или потерять задаток?

В 2005 году женщина из одного города решила приобрести себе домик с участком в 6 соток. К концу осени 2005 года она заключила договор с продавцом который был предварительный.

В этом договоре прописывалось что в начале декабря этого же года они заключат основной договор купли-продажи.

Покупательница в свою очередь передала продавцу задаток в размере 1500$ закрепив это письменно в расписке.  

Остальную сумму в размере 8000$ покупатель должна была заплатить в начале декабря этого же года, в тот момент, когда будет подписан основной договор купли-продажи.

В задатке прописывались все последствия, которые могут наступить, если какая-нибудь из сторон откажется от заключения договора купли-продажи. В случае отказа продавца продавать дом, он обязуется вернуть задаток, в двойном размере покупателю. Если же наоборот отказывается покупатель от дальнейшей покупки дома и подписания договора, в таком случае задаток не возвращается.

 Прошло время и договор купли-продажи, так и не заключили, в начале декабря покупательницы не стало, наследниками ее стали супруг и совершенно летняя дочь.         

Прошли похороны, и наследники обратились с просьбой к продавцу, вернуть задаточную сумму. В ответ они получили отказ и встречное предложение купить дом и участок, за который уже был внесен задаток.

От такого предложения наследники отказались, и решились получить задаток, в размере 1500$ через суд.

На суде свою позицию наследники покупателя аргументировали так, супруга собиралась купить дом с участком, и внесла задаток, но в связи с утратой супруги, договор купли-продажи так и не был подписан. Мы же не заинтересованы в его покупке, и мы обратились к продавцу с просьбой вернуть деньги. Продавец отказал и предложил, наоборот, заключить договор и оплатить оставшуюся сумму. Нам же дом не нужен и покупать мы его не хотим, тем более того кто хотел купить дом, уже нет в живых, следовательно и договор заключать не с кем. Мы не могли предвидеть кончину супруги, все произошло неожиданно, а покупателем выступала именно она. А так как мы не собираемся покупать дом, то продавец должен вернуть нам задаток. Мы считаем, что он хочет обогатиться за счет этого, видя в каком мы положении.

Продавец же в свою очередь выразил свою позицию, покупатель, который хотел купить мой дом с участком, сам был не бедным и имел разное имущество, недвижимость и машину. После его смерти наследники наследовали его имущество и присвоили себе, но у наследователя может быть не только наследство но и обязательство, которое они также должны принять, я имею в виду купить у меня дом с участком, на условиях которые мы прописывали в задатке. Обязательства которые были на покупателе, перешли к его наследникам, которые наследовали его имущество, поэтому их частью является закончить незаконченное дело – купить у меня дом с участком. Задаток я возвращать не собираюсь, так как об этом четко было прописано, в договоре о задатке, в случае отказа покупателя покупать дом, продавец в праве не возвращать задаток.       

Районный суд, вынес заключение, так как женщина собиралась купить дом с участком, но умерла, не успев заключить договор купли-продажи, а её наследники отказываются покупать дом, и требуют вернуть задаток. Наследники наследовали все имущество умершей, получив в наследство все что у ней было. Таже как имущество, так и обязанности являются наследством умершей.

Со смертью должницы ее обязательства не исчезают бесследно даже те, которые были описаны в предварительном договор. И уже её наследники несут ее ответственность и обязательство в покупке дома. 

       Закон не несет запрета на обязательство наследников по заключению основного договора купли-продажи недвижимости. Следовательно, то, что касается предварительного договора, они переходят от умершей к наследникам, то есть мужу и дочке, включая машину, недвижимость, и прочее имущество. Поэтому наследники должны заключить с продавцом дома договор купли-продажи, если же они не желают заключать, в таком случае продавец имеет полное право оставить задаток себе. В иске судом было отказано. Наследники не были согласны с судом и решили его оспорить, подав иск в областной суд.

Городской суд, не был согласен с решением суда районного

и разъяснил, да правда обязательства покупателя не были выполнены по предварительному договору, и основной договор купли-продажи не был заключен. Всему этому причина та, что покупателя не стала. Наследники же не имеют желания покупать дом и заключать договор купли-продажи и это их право. Обязательство прекращает своё право со смертью должника, так как покупка непосредственно связана с личностью покупателя. Купить дом с участком было её желание, и поэтому наследники тут к этому дому никакого отношения не имеют и, следовательно, не должны исполнять обязательства договора.

Городской суд отменил решение районного суда, и высказал позицию что продавец обязан вернуть задаток.

Владелец дома это решение оспорил.

Областной суд согласился с коллегами, из апелляционной инстанции, и отстоял позицию, что задаток наследникам должен быть возвращен. В конечном итоге все дело дошло до Верховного Суда, где и было принято окончательное решение.

Верховный Суд решил, что городской и областной суды допустили ошибку, в отличии от районного суда, обязательство, связанное в покупке дома не связано с личностью должника. Наследниками были приняты, как и права, так и обязанности наследователя. По этой причине желание покупателя приобрести дом с участком для наследников является обязательством. В случае нежелания исполнять свои обязательства в покупке дома и заключения договора купли-продажи, продавец вправе не возвращать задаток.

Решение районного суда осталось в силе, а городского и областного отменено. В иске было отказано. 

Итог всего:

Продавец дома смог отстоять свое право по обязательствам, прописанным в договоре, чтоб не возвращать задаток наследникам. Наследники же стали пред выбором, заключить договор купли-продажи и заплатить оставшуюся сумму за дом, или потерять задаток.